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买二手房担心水太深 防坑指南来了

2020/6/1 10:28:50   浏览人数:194


受疫情影响,众多行业受到暴击,特别是外贸行业,至今仍未走出低迷。可是对于刚需来说,日子还得照过,房子还得照买。特别是随着全球经济下行,大家更倾向于精打细算过日子,买房时也有更多人开始考虑价格相对较低的二手房。

确实,二手房更适合注重性价比的刚需族。但比起新房,二手房的水更深,购买时需要考虑的门道也更多。

二手房的优点显而易见,就是所见即所得,不用担心烂尾的风险。经过多年使用,房子的配套相对成熟,物业包括房子质量也都可以直观感受到。新房大多为期房,只能看沙盘,后期交房可能存在和宣传不同的情况。

除了这些明显的优缺点以外,买二手房还有不少超干的“干货”值得了解。

确定买房资格

现在政策趋严,无论你买新房还是二手房,都不是有钱就能上车的,而是需要一定的资质。因此在找房源之前,应该先去核验一下自己是否具有购买限购区域内住房的条件,否则选了半天房子才发现买不了,那就白忙乎一通了。

在北京买房,京籍已婚家庭最多可买2套,京籍单身可购买1套。非京籍人士满足在京无房且连续5年(含)以上缴纳社会保险或个人所得税,才有资格购买一套北京住房。

有了资质,再来谈钱。全款土豪不在本文讨论之列,大部分人买房要贷款。如果是首套房,买房首付比例通常为30%;二套房的首付比例各地情况不同,在40%-70%不等。

办理二手房贷款时,还会涉及到房屋评估费和按揭手续费。房屋评估是银行批贷的必要动作,因为银行是不以成交价格为参考发放贷款的,通常会指定评估公司来进行房屋估价,然后根据估价给出贷款额度。

也就是说如果你的成交价是300万,房屋评估价是280万,你要贷款70%,就是280万×70%=196万,那么你就要准备300万-196万=104万的首付。而最终的评估费,根据评估价的万分之一到万分之五进行收取。

按揭手续费没有固定标准,因为这笔钱不是给银行的,而是给中介的。以深圳为例,按揭服务费的收费区间在1000-5000元不等。

确定房屋产权

我们买新房时,开发商的信息相对透明,有没有预售许可证、有没有备案,在网上都能查到,猫腻很少。

但二手房是消费者和房东之间的交易,水比较深。为了避免被坑,购房者首先要做对房子做产权调查,看房子是否被查封或是被抵押。

其实核查房子产权并不难,一般可以让中介人员去帮忙调查,也可以和产权人一起去当地的房地产交易中心查询。如果你有精力,最好是亲力亲为,这样最保险。如果比较忙,应该选一个靠谱的中介代为调查。一个好的中介可以是你和卖家砍价的得力助手,也可以在你的交易过程中帮你权衡条款利弊。找中介不要一味追求低费率,最好挑选大品牌,虽然中介费会贵一些,但安全性也更高,毕竟房子客单价高,关乎一生幸福,安全性至关重要。

有的购房者担心产权人不配合调查,其实这种担心大可不必。我国相关法律规定,权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料,登记机构应当提供。因此,只要房主是真心想卖房,肯定会配合查询。

买老房子需慎重

我国的房子有很多类型,而有的房子出售是有很多限制的,比如房改房、安居工程、经济适用房、单位房屋,最好不要购买这种类型的房子。

此外,尽量选择次新房或房龄在10年以内的二手房。因为房子是有建筑寿命的,太老的房子容易出现质量问题,比如墙面裂缝会导致下雨天房子漏水,或者墙内线路老化损伤,得把墙砸开重新布线,这些情况一旦发生,既费时间又费钱,非常麻烦。

对于手头比较紧的消费者来说,更得选择房龄较小的房子。因为贷款年限是根据房龄以及买家贷龄计算的,同等的情况下,房龄越大,贷款年限就越少;房子贷款年限越少,月供就会越高,每个月的还贷压力就会越大。

而且我国的房子产权是有年限的,一般而言,商品住宅的产权年限是70年,公寓则只有40年。房龄越小,剩下的产权年限就越长,可供使用的年限也就越长。而购买房龄过长的房屋,未来会更早面临产权到期的问题,到时候可能需要自己掏钱做产权续期。

(来源:地产情报站) 

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