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国务院下放用地审批权 对地价房价有影响吗?

2020/7/17 15:20:00   浏览人数:41830


3月12日,国务院发布《关于授权和委托用地审批权的决定》(下称《决定》),明确省级政府更大的用地自主权。

《决定》称,将国务院可以授权的永久基本农田以外的农用地转为建设用地审批事项授权各省、自治区、直辖市人民政府批准。

《决定》还提出,试点将永久基本农田转为建设用地和国务院批准土地征收审批事项委托部分省、自治区、直辖市人民政府批准。8个首批试点省份分别是北京、天津、上海、江苏、浙江、安徽、广东、重庆,试点期限1年。

中国自然资源经济研究院副研究员强海洋对《财经》记者表示,此举将赋予地方更大的自主权,让地方优化土地资源配置,释放地方发展的主动性、能动性,更好助力地方发展。增强用地主体、项目主体等对政府相关政策预期的稳定性,尤其在当前新冠肺炎冲击下,“更有政策叠加性的影响”。

这将对地方经济产生深远影响,贵州省湄潭县农村改革试验区办公室主任陶通艾认为,这对地方招商引资、提高投资者的投资信息将有利好。

同时,公众关心,这一政策能否有效增加各地的土地供应,进而有利于地价平抑以及相应的房价保持平稳。

对此,多位受访者表示,用地审批权下放,主要是行政审批程序上的变化,对土地供应格局的影响并不大,因此并不会直接影响地价和房价。

提振投资者信心,助力地方经济

3月13日上午,《财经》记者致电贵州省湄潭县农村改革试验区办公室主任陶通艾时,他说正在学习最新的《决定》。

这份决定,事关农用地转建设用地审批权。决定明确,将国务院可以授权的永久基本农田以外的农用地转为建设用地审批事项授权各省、自治区、直辖市人民政府批准。这在2019年8月26日最新修订的《土地管理法》中已有所体现。

与新修订的《土地管理法》有所不同的是,《决定》提出,试点将永久基本农田转为建设用地和国务院批准土地征收审批事项委托部分省、自治区、直辖市人民政府批准。

《土地管理法》规定,征收永久基本农田、永久基本农田以外的耕地超过三十五公顷的、其他土地超过七十公顷的,由国务院批准。前款规定以外的土地,由省、自治区、直辖市人民政府批准。

这次决定则提出,将永久基本农田转为建设用地审批事项,以及永久基本农田、永久基本农田以外的耕地超过三十五公顷的、其他土地超过七十公顷的土地征收审批事项,国务院委托部分试点省、自治区、直辖市人民政府批准。

这8个首批试点省份分别是北京、天津、上海、江苏、浙江、安徽、广东、重庆,试点期限1年。国务院将建立健全省级人民政府用地审批工作评价机制,根据各省、自治区、直辖市的土地管理水平综合评估结果,对试点省份进行动态调整。

陶通艾告诉《财经》记者,上述审批权下放事宜,无疑会缩短用地审批的时间,并提高投资者的投资信心,“投资者都希望尽快投资,快点通过审批,尽快取得用地,项目才能开工。”

他说,此前一般情况下最快审批也要半年以上,用地审批手续要等一年半年,没有审批项目不能开工,“以前一些基层还有先上车后补票的情况,但近年来用地政策非常严,没有审批就不能开工,相应的消防等其他审批也不能跟进,等审批下来后,投资人可能失去了投资动力或者资金情况发生变化”。比如,时常发生的烂尾项目。

因此,他认为这是对基层招商引资利好的一个方面。

对此《决定》,中国自然资源经济研究院副研究员强海洋对《财经》记者表示,决定出台是贯彻落实新修订实施的《土地管理法》,并落实年前召开的中央经济工作会议所提出的推动高质量发展和深化经济体制改革的具体举措,也是推进自然资源领域治理体系和治理能力现代化建设、法治化建设的重要信号。其次,是体现进一步深化“放管服”改革,推进简政放权。

强海洋分析,国务院下放用地审批权,将带来几个方面的变化。

一是赋予地方更大的自主权,让地方优化土地资源配置,释放地方发展的主动性、能动性,助力地方经济发展。简政放权后,审批程序简化、审批时间缩短,对于地方政府来说,“能结合当地发展的实际情况,包括建设用地的需求,从时间和空间上,进行整体考虑和通盘谋划。”

二是对于实现城乡统筹、推进乡村振兴也是一大利好,《决定》要求地方要维护被征地农民合法权益。

三是,增强用地主体、项目主体等对政府相关政策预期的稳定性,尤其在当前新冠肺炎冲击下,“更有政策叠加性的影响”。

在北京、天津、上海等8个试点的选择上,强海洋认为与这些地方经济发展基础较好、并且此前多有探索“三块地”改革(农村土地征收、集体经营性建设用地入市、农村宅基地制度改革)的经验和积累有关。同时,试点选择上服务于国家的发展战略,如京津冀一体化、长三角经济区、粤港澳大湾区发展也密不可分。

需要对土地财政和耕地保护担忧吗?

用地审批权下放,是否会促进建设用地的扩张?

强海洋告诉《财经》记者,“不需要对此过度担心。”他解释说,自然资源部正在组织编制各级国土空间规划,“下放的只是国务院授权的永久基本农田以外的农用地转为建设用地审批,而发挥总量管控和空间布局的规划权限并没有下放,相应的用途管制规则也不会发生变化,这些有助于国家在宏观层面进行科学引导和监测管理。”

就目前而言,审批权下放并没有改革土地指标“中央划定、层层分解、用途管制”的体系。地方政府审批项目,仍必须在国土空间规划、土地年度利用计划和城镇开发边界受到限制。因此,并不会改变建设用地的总体变化趋势。

以试点北京为例,北京城市总体规划(2016年—2035年)已经提出,大力疏解不符合城市战略定位的产业,压缩工业、仓储等用地比重,腾退低效集体产业用地,提高产业用地利用效率。到2020年城乡产业用地占城乡建设用地比重由现状27%下降到25%以内;到2035年下降到20%以内。

这次用地审批权下放,在助力地方经济发展的同时,是否会刺激地方重走土地财政之路,或对房价产生影响?

陶通艾表示,用地审批权下放,主要是行政审批程序上的变化,并不会直接影响房价,并且目前一些地方的房地产存量还较大。

对此,强海洋分析认为,最近几年,“房住不炒”的理念深入人心,对房地产市场的理性认识正在形成。近年来,以北京、上海为首的城市总体规划也相继提出规划建设用地总规模零增长乃至负增长的目标。当前,越来越多的地方政府逐渐认识到,“发展必须要转型,继续走土地财政的老路已经不行了”。同时,中央经济工作会议也一再强调,“房子是用来住的,不是用来炒的”,凸显住房的天然属性。

强海洋对《财经》记者指出,用地审批权的下放,还应与近年来中央提倡的发展实体经济结合来看,“下一步地方在供地中,如何有力支持实体经济发展、凸显供给侧结构性改革的根本要义,尤其是在取得疫情胜利后新技术、新产业、新业态、新模式的大力培育,这是我们最值得期待的。”

《决定》提到,将永久基本农田转为建设用地审批事项,以及永久基本农田的土地征收审批事项,由国务院委托8个试点省、自治区、直辖市政府批准。这是否会对耕地保护、粮食安全带来影响,这也是公众比较关注的一个方面。

强海洋表示,用地审批权下放同时,责任和权力是对等的,“中央赋予地方更大的自主发展权,从某种意义上来讲,进一步筑牢了地方政府对于耕地保护、粮食安全的属地责任。并不能简单理解中央把这个权力下放给地方,地方就会失去管束甚至失控。”

身在地方的陶通艾表示,《决定》对耕地保护,开了一个小口子,但是同时还有耕地占补平衡、城乡建设用地增减挂钩政策来保障,因此“不用太担忧这个问题”。

对此,《决定》指出,各省、自治区、直辖市政府要按照法律、行政法规和有关政策规定,严格审查把关,特别要严格审查涉及占用永久基本农田、生态保护红线、自然保护区的用地,切实保护耕地。

(来源:中房网)

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