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《扬州市住宅物业管理条例》明年1月1日起施行

2020/10/13 10:01:29   浏览人数:48199

9月25日,省十三届人大常委会第十八次会议审查批准了《扬州市住宅物业管理条例》(简称《市条例》)。《市条例》将于2021年1月1日起施行。

记者昨从扬州市住房和城乡建设局了解到,在国务院《物业管理条例》和《江苏省物业管理条例》的基础上,《市条例》又作了进一步细化和补充。同时,随着民法典即将实施,我市物业管理工作将坚持民生、问题和务实三个导向,做到立法条款能够解决实际问题,如解决业主委员会组建及规范运作难、规范新建住宅小区的前期物业管理、进一步完善老旧小区基本物业服务制度等。

各方声音

职能部门:将制定系列配套政策

市住建局物业管理处相关负责人介绍,依据《市条例》的各项条款,将制定物业服务和管理的一系列配套政策和措施。同时,还将与市物价部门对物业服务等级标准以及相应的基准价与浮动幅度进行评估,并根据评估结果适时调整。

市民:扬州物业管理将更精细

市民孙先生表示,《市条例》出台体现了政府部门对民众反映诉求的重视。如今,对业委会成立、住宅维修资金、物业服务收费和收益、小区停车场的管理和归属问题都有了明确规定,扬州物业管理将更精细更科学。

开发企业:有助于提升城市品位

恒通建设集团总经理谈德元曾参与拟定《市条例》的座谈会,他表示,《市条例》对规范我市住宅物业管理活动,维护物业管理各方的合法权益,营造良好的居住环境,促进社区治理的法治化、科学化、精细化,提升扬州城市品位具有较强的现实意义。

将住宅物业管理融入社区治理

为顺应加强和完善城乡社区治理的新形势、新要求,《市条例》将住宅物业管理融入社区治理,这也是此次立法中的最大亮点。

总则中明确:“构建党建引领社区治理框架下的住宅物业管理体系,发挥社区党组织在社区治理中的领导作用,建立健全社区党组织、社区居(村)民委员会、业主委员会、物业服务企业议事协调机制。”分则中也有多处关于社区治理的规定,如在“业主、业主组织和物业管理委员会”一章中明确:业主大会、业主委员会或者物业管理委员会应当积极配合、支持社区居(村)民委员会开展工作,并接受其指导和监督;社区居(村)民委员会应当支持业主大会、业主委员会或者物业管理委员会依法开展工作。

“小区的物业管理活动包含物业服务、业主自治、社区治理三个范畴,融入社区治理,有利于综合统筹各方,实现小区良性治理。”我市相关立法专家认为,社区治理作为国家治理的重要基础,必须在立法层面予以完备。

为首次业主大会召开创造条件

据了解,目前扬州成立业主大会的住宅小区不到总数的四分之一,而业主大会成立难,原因之一是首次业主大会会议召开难。在实践中,普遍存在开发商、物业服务企业阻碍业主大会成立等问题。

针对首次业主大会筹备难,《市条例》进一步突出街道办事处(乡镇人民政府)筹备召开首次业主大会的责任,明确“筹备召开首次业主大会会议所需费用”的承担主体、标准和具体要求,着力解决首次业主大会筹备经费落实难问题。

关于物业管理委员会的制度设计,《省条例》对首次业主大会筹备组人数、组成人员、公示等方面进行了规定,但内容不具体。对此,《市条例》进行了完善,帮助业主顺利实现自治。

规范新建住宅小区前期物业管理

新建住宅小区前期物业管理能否依法进行,关系到今后物业管理的和谐度。《市条例》明确前期物业管理,规定前期物业管理的责任主体、选聘前期物业企业等。

针对物业管理用房设置和使用不规范,《市条例》规定新建住宅物业管理区域内,建设单位应当按照相关规定配置物业服务用房(业主委员会议事活动用房),集中建设的保障性住房还应当配置物业服务经营性用房;明确物业管理用房归全体业主所有,未经业主大会同意,任何单位和个人不得擅自占用,不得擅自改变其用途。

完善老旧小区基本物业服务制度

《市条例》明确基本物业服务的实施条件和申请程序,并确立公示制度。推动老旧小区、城市散户规范管理,规定物业管理主管部门可以会同街道办事处(乡镇人民政府),综合考虑相关因素,经征求相关业主意见后,为老旧住宅小区、城市散户划定物业管理区域。

多措并举解决基本物业服务费用问题。首先业主应当根据提供的物业服务项目和标准交纳物业费;其次,实施基本物业服务的老旧住宅小区,可利用物业共有部分、共用设施设备经营所得公共收益,用于补贴物业费;再次,向业主收取物业费以及利用公共收益补贴物业费后仍然不足的,县(市、区)人民政府给予补助,具体办法由市人民政府制定。

细化维修资金应急使用的申请程序

在第五章“物业的使用与维护”中,《市条例》规定“业主大会可以授权业主委员会对物业管理区域内违反管理规约但尚不构成违法的行为,予以批评、教育”。

《市条例》细化了住宅专项维修资金的管理规定和应急维修的审批要求,明确住宅专项维修资金及其利息属于业主共有,业主可以查询本小区的维修资金有关情况,保障业主知情权;细化住宅专项维修资金应急使用的申请程序,并规定相关部门应当在五个工作日内完成审核,确保应急使用资金及时到位。

规范物业服务收费和公共收益管理

物业服务收费和公共收益管理是居民最关心的问题之一。《市条例》将这一项单列一章,以回应社会关切。

《市条例》明确物业服务各项收费的定义、不同性质的物业在物业服务收费上的差别,以及物业管理区域内共用设施、设备运行产生的供水、供电等费用的收取。此外,为改变公共收益只能由物业服务企业管理的现状,创设了由业主委员会通过业主大会银行账户管理公共收益的规定,并将选择权交给业主。通过公示、异议的处理和审计等规定,建立健全公共收益的监督制度,更好地维护业主利益。

(来源:扬州日报)
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