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物业纠纷“老大难”如何破?

2018/5/14 11:12:32   浏览人数:37

20年前,随着房屋的所有权结构发生重大变化,个人所有住房逐步代替公有住房,原来公房管理者与住户之间管理与被管理的关系,也逐渐演变为物业公司与业主之间服务与被服务关系。
 
两者关系的变更势必造成各种的不适应,物业纠纷随之也呈暴增趋势,此前曾梳理了物业公司和业委会存在的七大问题。如何破解这些难题不光是一个小区的事,更是整个社会避不开的考题,记者就此采访了多名业内人士,听听他们有何高招。
 
1·妙招
 
明确业委会主体
 
小区物业和业委会的诉讼纠纷,浙江铭生律师事务所的郑宁生律师碰到过不少回。多年的司法诉讼经验让郑律师发现,小区物业管理之所以存在诸多矛盾,和业委会的主体不明确有很大关系。
 
“业主委员会,是指由物业管理区域内业主代表组成,代表业主的利益,反映业主意愿和要求,并监督物业管理公司管理运作的一个民间组织。小区的最高权力机构是全体业主大会,业委会是其执行机构。”郑律师告诉记者,参与民事活动的主体有三类:自然人、法人和其他组织。业委会既不是法人,也不是自然人,目前在法律上仅等同于“其他组织”。主体的不明确,使得其在实际管理过程中产生许多尴尬和不便之处,从法律责任上分析,业主委员会成员不可能对业主委员会的行为承担最终责任。他建议把业委会和居委会一样,形成一个固定的组织,最终纳入到街道的管理范围内,人员不仅受业主监督,也受当地街道主管。
 
宁波市业委会协会筹备组负责人韩先生也表示,目前业委会既无主管部门,也无法人资格,如果能够明确业委会的法人地位,让其“名正言顺”,那么许多难题就会迎刃而解。
 
2·妙招
 
完善业委会组织架构
 
“从组织机构上来看,其实物业公司相比业委会要健全得多,人员的专业知识储备也更丰富。”郑律师说,业委会成员往往是一群热心、想为大伙争取利益的人员组成,但如果没有相应的法律和专业知识储备,是做不好业委会成员的。郑律师告诉记者,一个理想的业委会应该由以下职业构成:财务会计、企业管理、律师、工程设备维修等。
 
“我建议业委会应该职业化,不能一味地义务劳动,要有薪酬制度,增加业委会成员的积极性,固定其组织机构日常化,形成一个长效的机制。”郑律师建议,业委会固定化后,业主和物业公司的协商渠道就会相对畅通。
 
3·妙招
 
设立有效监管措施
 
万科物业公司一位工作人员表示,要发挥业委会、物业办的监管机制,对物业企业进行有效监管,使得业主权力得以行使,小区的管理制度得以有效落实。对物业公司的选聘需引进良性的竞争机制,在业委会和街道的监管下让更优质的物业服务企业去为业主提供服务,从而带动行业的进步。
 
宁波市业委会协会筹备组韩先生告诉记者,物业公司有业主委员会和业主的直接监督,但业主委员会却缺乏业主的有效监督。宁波现有3000多个小区,能够正常履职的业委会不到30%,做得好的业委会不足10%。
 
他建议,由街道社区和业主成立监事会,当业委会做出的决定违反法律法规时,能够快速有效地在第一时间更正,避免矛盾扩大,“根据物业管理条例,街道对业委会是有监督和指导以及撤销权的,所以在法理上这一步走得通。”
 
此外,还要加强对小区公共收益收支、财务管理等日常运作情况的监督检查,建议把业主委员会财务收支统一列入政府的联管账户,并定期公布财务收支情况和重大事项进展情况。
 
4·妙招
 
建立处罚惩戒机制
 
万科物业公司一位工作人员表示,要让物业企业的收费权利得到保障,这样才能使小区的物业服务良性循环。
 
宁波一家物业公司负责人告诉记者,每年催缴物业费难度十分大,很多业主仅仅对物业服务不满和邻里纠纷未得到满意解决就拒缴物业费,他建议把缴纳物业费纳入征信体系,让拒缴物业费业主进入失信人员名单,这样可以维护正常缴费业主的权益,让小区物业管理逐步提升。
 
不仅针对业主,还要加强对物业行业黑名单处罚制度的建设。宁波市业委会协会筹备组的韩先生告诉记者,“某些小区物业年年喊亏,却鲜少看到物业主动退出小区的管理。物业主管部门应对失信的物业加大处罚力度,对违规使用专项维修基金,日常维修费,房屋保修金一经查处,采用‘黄牌警告,红牌罚下’的制度来规范物业。”
 
5·妙招
 
细化物业服务合同
 
许多业主对物业服务合同懒得去逐条审阅,直到矛盾产生后才发现,合同里许多条文之前都没有了解过。韩先生表示,签订一份强有力、因地制宜的物业服务合同,在目前法律条例中没有明确的细则,写入双方的合同中,通过规范化的量化细则来约定双方的责任、义务。
 
此外,业主管理规约的作用也不容忽视,只要是全体业主大会通过的规约对每一位业主都有制约性。韩先生告诉记者,比如对于群租房的问题,可以在规约里写明按照实际分割房间户数收物业费,如一间房子分成6个房间出租给不同的人,那就收取6倍的物业费。对于有违章搭建的业主,在经过城管和规划部门认定后拒不整改的,可以对这些违法业主采取上浮物业费的惩戒措施。
 
6·妙招
 
引入第三方机构
 
韩先生认为如果通过政府购买服务形式,公开、公正、透明、不指定地引入第三方机构,来对物业公司和业委会的考核评分,充分运用民间的组织机构力量来帮助政府协调解决社区治理矛盾中遇到的困难。“前段时间宁波五个小区的业委会来反映,说他们小区需要维修,政府一直不给他们拨款,工作人员又没有和他们解释清楚,导致小区业主哀声一片,对政府的公信力提出质疑。希望我们筹备组能够和政府协调一下。经过了解后发现,原来是行政区划改变后,财政划拨问题导致了资金没到位,而筹备组对此做了充分的解释,化解了矛盾,所以在这问题上充分地说明了民间组织的重要性。”
 
(转自扬州物业网 来源:现代金报)
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