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物业费热点知识扫盲 厘清物业权责很重要

2018/11/7 14:31:26   浏览人数:35

转眼进入11月,2018年又将接近尾声。为了给业主持续提供贴心服务,同时也给物业企业继续开展工作提供有力保障,近期,不少物业公司已经加快脚步,着力于完成本年度的物业费收缴工作。但是在此工程中,也有不少市民对物业费的用途、包含的内容等存有疑虑:“电梯费是否包含在物业费内”“交了物业费是不是事事都能找物业”………
 
据悉,诸如此类的疑虑不在少数,部分业主甚至还因此与物业产生纠纷。为了厘清物业权责,化解双方不必要的矛盾,本网特梳理物业费的相关问题,以期保障业主权益,推动物业费收缴工作的顺利开展。


 
疑问一:
 
何为物业公共服务费?
 
按照物业服务合约
 
提供公共性物业基本服务的收费
 
根据《江苏省物业服务收费管理办法》(苏价规[2013]4号)第三条规定:物业服务收费包括物业公共服务费、汽车停放费、特约服务费、代办服务费。其中物业公共服务费,是指物业服务企业按照物业服务合同约定提供具有公共性的物业基本服务,向业主或物业使用人收取的费用。这就是我们日常所说的“物业费”,它强调的是小区内“公共性服务”,根据业主与物业签订的物业服务合约来进行的。因此,业主家中或者物业服务合同中没有约定的事务,理论上与物业企业无关,应该由业主自行解决。
 
不过,为了拉近与业主的距离,贯彻贴心服务,如今许多物业人员在接到业主诉求后,只要在能力范围内,皆会无偿提供帮助,如换灯泡、疏通下水等,久而久之给业主形成只要交了物业费便可事事找物业的理念,可实际却不是这样,因此还需业主自行加以区分,避免产生误解,更不能以此作为拒缴的理由。
 
疑问二:
 
物业公共服务费包含哪些因素
 
人员工资、清洁卫生、设备维保等费用
 
与电梯费、公共能耗费等不相隶属
 
根据《江苏省物业服务收费管理办法》第十条规定,物业管理区域内物业公共服务费用一般由下列因素构成:(一)管理服务人员工资、社会保险和按规定提取的工会经费、职工教育经费等;(二)物业共用部位、共用设施设备日常运行、维护保养费用;(三)清洁卫生费用;
 
(四)绿化养护费用;(五)秩序维护费用;(六)办公费用;(七)物业服务企业的固定资产折旧;(八)物业共用场地、共用设施设备及公众责任保险费用;(九)管理费分摊;(十)经业主大会同意的其它费用;(十一)法定税费以及合理利润。
 
由于对物业公共服务费的构成因素缺乏了解,本市市民王先生想当然的以为电梯费和公共能耗费等也包含其中,并以此产生物业重复收费的误解,最终在物业人员的耐心解释下才化解了矛盾。根据以上条规可以得知,日常常见的电梯费和公共能耗费并不在此列,与物业公共服务费是不相隶属的关系,还望市民避免混淆。
 
此外,物业企业和市民也应加以防范,根据条款,共用部分、共用设施设备的维修、更新和改造费用,应当由住宅专项维修资金支出的,不得重复计入物业服务支出或物业服务成本。
 
疑问三:
 
物业公共服务费如何计算收费,又有何标准?
 
按照房屋所有权登记的建筑面积计算
 
普通住宅分为七级收费标准
 
生活中,部分业主在缴纳物业费时,要么抱怨收费太高;要么怀疑物业胡乱定价。因此,物业公共服务费收费标准作为一把衡量杠杆显得尤为重要,至此,一些市民也向记者求助,询问我市是否存在相关要求。
 
记者查阅发现,根据《江苏省物业服务收费管理办法》第十二条明确:物业公共服务收费按房屋所有权证登记的建筑面积计算;尚未办理权属登记的,按房屋买卖合同记载的建筑面积计算。未计入产权面积的附属房屋面积不作为计费面积。
 
此外,《扬州市区普通住宅物业公共服务收费指导价标准》(扬价服〔2013〕28号)明确,我市普通住宅物业公共服务费指导价标准分为七级,最低0.3元每月每平方,最高1.6元每月每平方。
 
《标准》要求,前期物业服务收费应当在公布的指导价标准范围内,实行公开招标;已成立业主委员会的小区,物业服务费标准由业主委员会确定;未成立业主委员会的,小区物业服务标准须报经市物价部门备案同意后执行。此外,各物业服务企业要做好物业服务费收支情况的公示工作以及物业服务费收费标准公示工作。
 
疑问四:
 
物业公共服务费从何时开始缴纳
 
没有住就不缴到底行不行?
 
房屋交付之日起应按时缴纳相关费用
 
对于物业公共服务费从何时开始缴纳,不少业主误以为自己什么时候住进去,什么时候才开始计算物业费,而事实上,根据我市2017年《关于明确市区住宅物业服务收费有关事项的通知》第三条规定:按照房屋买卖合同(符合竣工验收条件)、入住通知书的约定,自房屋交付之日起,业主应当按月交纳物业公共服务费用。物业服务企业可以根据物业服务合同的约定,预收不超过一年的物业公共服务费和代收代交费用(包括电梯运行费、公共能耗费等)。
 
同时第四条明确,因业主原因未及时办理入住手续(事实已入住的除外)、业主办理入住手续后未入住或未使用连续六个月(含)以上的房屋,业主应当事先告知物业服务企业,按合同约定标准的百分之七十交纳物业公共服务费、电梯运行费、公共能耗费。对业主拥有所有权或使用权且未使用连续六个月(含)以上的车位,业主应当事先告知物业服务企业,按合同约定标准的百分之七十交纳汽车停放费。业主大会成立后,由业主大会与物业服务企业约定减免时限和具体标准。
 
我市新能源物业负责人告诉记者,业主按照房屋买卖合同上约定的交房日期按时收房后,物业服务合同约定的相关服务实则已经生效,不管业主是否入住,物业人员提供公共性服务的事实已然无法改变。“不过为了体恤长期未入住的业主,平衡这部分业主的心态,按照我市规定,连续空置6个月及以上的空置房可享受收费折扣”。

(来源:扬州物业网)

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