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去年沪二手房成交均价跌幅超5%

2019/1/3 14:41:27   浏览人数:57

刚刚过去的2018年,受严格控制并购贷款、企业限购等新一轮重要政策影响,叠加2017年调整政策的持续影响,全年申城楼市稳定运行,销售规模较去年略有上升,房企推盘去化效果一般。尤其是二手房领域出现“价跌量减”的局面。

【二手房】

全年均价跌幅超过5%

  2018年12月,上海联城行监测到的本市二手住宅成交均价是50291元/平方米,而今年1月的均价是53245元/平方米,跌幅达到了5.5%。而沪上另一家房产数据公司公布的数据也基本坐实了这一情况,该公司的数据显示12月的成交均价为51247元/平方米,比去年同期下跌了5.48%。

“今年市场价格呈现前稳后降的走势,仅在4、5月份出现过小幅上涨,4季度降幅最大,均下跌超过1%,这主要是因为上半年人们对市场还有‘期待’,随着下半年楼市回暖迹象无望,下半年整体价格跌幅开始扩大。到年底交易市场基本进入冷冻期,房东不再突破自己的价格底线去换取交易。”联城行相关负责人告诉记者。尤其进入12月,联城行监测的二手房市场价格跌幅虽然在缩小,但下跌楼盘数量持续增加,本月有96.4%的楼盘出现下跌,多数板块降幅在1-2%之间。全市仅3个板块楼盘均价上升,但涨幅较小,均在0-1%之间,主要集中在崇明及金山,这主要因为远郊区楼盘价格绝对值低,加上部分中端公寓价格调整引起板块均值略微上浮。

值得一提的是,如果将普通住宅(含公寓、工房小区,不包含别墅小区)划分为高端、中端、低端三档。联城行的监测数据显示,2018年上海各档次住宅均出现下跌,低端住宅市场抗跌能力最弱,下跌6.5%,在低端住宅长期无人接盘的情况下,中高端出现连环效应。整体来看,高端公寓抗跌能力较强。

【一手房】

均价同比和环比都出现下降

根据中指数据统计,截至2018年12月28日,上海商品房市场累计成交金额约4361.20亿元,累计成交面积约930.20万平方米。其中,全市全年商品住宅销售总额3401.32亿元。

具体项目方面,2018年top10项目合计销售金额565.13亿,占上海市全年商品住宅销售总额的16.61%。静安府累计销售额达74.91亿元,夺得冠军。宝华城市之星和翠湖天地累计销售额70.92亿元、60.22亿元,分获亚、季军。从整体区域分布来看,销售额top10商品住宅项目集中在中环以内,其中浦东上榜项目较多。从项目面积户型来看,成交金额突破70亿元的静安府和宝华城市之星主力面积段均为100-150平方米。

不过,这样的成绩背后却是“天量”的预售许可证作为支撑。据《今日房产》官方微信号的消息,2018年上海楼市一共发出了256张预售许可证,涉及218个楼盘,要知道去年才有126张证。易居研究院研究总监严跃进认为,2018年上海天量的预售许可证可能是前期”未批“的一些楼盘集中入市,一定程度上会增加上海楼市一手房的库存。

在推盘均价方面,均价最高的是翠湖天地的14.32万元/平方米,最低的是金山亭林的一个项目为1.6万元/平方米。而在成交价格方面,2018年总体呈现下降趋势,其中11月下降最为明显,大幅下跌38.86%,这主要是因为随着年底的到来,交易市场活跃度下滑,开发商开始以价换量。成交面积在7月份达到最高,供应量则是8月份达到最高。截至2018年11月底,上海市商品房销售均价为54945元/平方米,同比和环比都出现了较为明显的下降。

【租赁】

成交规模占住宅用地1/5

2018年上海全年土地出让2402.91万方,其中,住宅用地成交1139.90万方,占比47%,住宅用地中商品住宅用地占比15%,保障性住房用地占比23%,商办用地成交470.87万方,占比20%。

自2017年首推租赁用地以来,2018年上海租赁用地出让已成常态。全年租赁用地共计成交35宗,成交面积205.2万方,成交面积约占住宅用地总面积的1/5。显然,租赁市场已成为上海房地产市场不可或缺的重要组成部分。

与此同时,2018年上海租赁市场发展迅速,价格出现较大幅度上涨。根据上海市住房租赁价格指数监测系统的数据显示,2018年第3季度全市租赁价格指数为1042,环比上涨3.58%,同比上涨5.89%。租赁市场在经历今年1、2季度的上涨调整后,第3季度住房租赁价格延续了前两季的上涨趋势,并且相较前两季价格指数涨幅有所增大,主要是租赁需求在第3季度出现明显释放造成较明显上涨。但进入四季度的传统淡季之后,租金出现下跌。

【未来】

楼市调控放松可能性不大

展望2019年,在房地产市场保持稳定运行的前提下,主体调控政策仍将以稳为主。不久前,中央经济工作会议和住建部的年底例会先后召开,相比中央经济工作会议,后者在会议上特别提出了:继续保持调控政策的连续性稳定性,加强房地产市场供需双向调节,改善住房供应结构,支持合理自住需求,坚决遏制投机炒房。易居研究院副院长杨红旭认为,“继续保持调控政策的连续性稳定性”表明2019年住建部层面不打算明显放松调控,对于楼市略属于利空。而“支持合理自住需求”则属于利好。

对于上海而言,业内人士认为2019年的政策调整幅度不会太大。“因为严格的调控政策,上海的成交在近两年一直保持低位,但市场需求依旧充沛。”该人士认为,上海放松调控的可能性不大,因为需求还在。另外上海若松绑,恐引起全国各城市效仿。

土地供应方面,为了进一步完善住房保障体系,预计将会加大租赁用地供应力度。项目销售方面,目前市场趋于冷静,项目销售速度分化,定价合理的项目更受青睐。经过本轮两年多的调控,相信各大房企已充分认识到目前的市场环境,未来推出项目价位更加理性。2019年,房地产市场基调依旧保持“房住不炒”。

(来源:劳动报)

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