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销售压力倒逼房企创新,数字化转型方兴未艾

2020/5/29 15:12:31   浏览人数:115


今年的楼市开局令人意外。新冠肺炎疫情来袭之后,楼市供需两端在二三月几近停摆。据中指数据统计,2020年一季度,50个代表城市商品住宅月均成交面积约1460万平方米,为2011年以来同期最低水平。

促销售、抓回款、稳现金随即成为房企一季度的工作重点。如何“活下去”成为房地产行业真切面对的问题。相比往年,控规模、降负债、注重项目毛利等成为不少房企今年的主题词。

同时,在地产行业盈利增速下行的背景下,一线与二三线房企的盈利能力、融资成本也持续分化。万科等不少房企的发展战略继续收敛聚焦,强化项目品质和服务质量,谨慎选择新的业务类型。

但是,远程办公、云上招聘、直播卖房等在疫情防控、房企复工复产中立下了汗马功劳,也令物业服务等地产关联领域迎来了价值的二次发现,让企业对发展数字经济寄予更多期待。房企的数字化转型也被认为是与时俱进、水到渠成的必然之举,有望在后疫情时期得到快速推进。

低容错时代来临

疫情来袭之后,受居民居家抗疫、多家售楼处关闭等因素影响,市场供需两端在二三月几近停摆。

据中指数据统计,2020年一季度,50个代表城市商品住宅月均成交面积约1460万平方米,为2011年以来同期最低水平,同比下降近四成。

不少房企积极调整营销策略,通过线上售房、口碑营销和降价促销等方式强化项目销售,但整体销售业绩仍出现回落。受多地暂缓土地出让金和资金压力增大等因素影响,品牌房企拿地规模下降。3月以来,随着企业逐步复工,香港置地、绿城中国、华润置地等大型房企在北京、上海等热点城市补仓力度有所加大。但多家品牌房企在今年三四月的2019年度业绩推介会上都有不同程度提及到行业短期销售承压,企业将更加注重量入为出,投资将更加聚焦。

以土地储备量最多的房企中国恒大为例,董事局主席许家印在2019年业绩会上称,公司计划三年内将土地储备总面积缩减至2亿平方米。这意味着中国恒大要用三年时间累计减少超9000万平方米存量土地储备。万科在今年一季度的拿地力度也仅为去年同期的一半左右,积极性并不高。

万科曾在2018年喊出“活下去”的口号。现在,如何“活下去”成为房地产行业真切面对的问题。相比往年,控规模、降负债、注重项目毛利等成为不少头部房企今年的主题词。

一名头部阵营的房企人士告诉第一财经记者,今年房企投资拿地普遍更为谨慎,优先确保现金流安全,更多聚焦项目毛利水平的提高。“因为疫情影响了项目销售,一些开发商不得不提供大幅折扣才能达到销售目标,这可能会进一步削弱利润率。同时,还有许多公司需要偿还大量到期债务。总之,现金流相比往年来说更为重要。”

事实上,新冠疫情袭扰之前,部分开发商已境况不佳,激进加杠杆的规模扩张模式已现弊病。

从2019年,st银亿、云南城投等个别房企业绩出现严重下滑到今年阳光股份、福晟国际、泰禾集团等上市房企拟引进或已引进战投缓解资金链紧张。在高烈度低容错的行业竞争背景下,地产行业明星房企清算重组不再是新鲜事。

回溯来看,新一轮房地产调控自2016年9月底启动以来近四年。在“房住不炒”政策主基调下,地产市场整体呈下行状态。与地产调控政策曲线保持高度一致的是房企的业绩增速曲线,持续下行。

东吴证券的研报显示,房企业绩增速自2016年后持续下滑。2019年,房地产板块归母净利润同比增长10.7%,同比下降3.5个百分点。

行业盈利增速下行之际,一线与二三线房企的盈利能力也持续分化。综合长城证券等多家券商的研报可以看出,一线、二线、中小房企2019年归母净利润增幅较2018年分别提高2.6%、下降9.4%、下降14.7%。

不过,相比2019年下半年逐步收紧的融资环境来说,今年的金融环境于房企来说整体更为友好,融资成本也有所下降。

从不同融资渠道来看,wind数据显示,2020年一季度,房企通过信用债融资1689亿元,融资规模与去年同期基本持平,3月融资情况明显改善,信用债融资规模环比翻番,同比增长41.1%。另外,从融资成本端看,一季度,房企发行信用债和海外债的平均利率分别为4.5%和8.6%,较去年同期分别下降了0.9和0.3个百。

然而,与房企盈利能力分化如出一辙的是企业融资分化加剧。

从已发行的海外债及信用债来看,发行主体仍以百强房企为主,尤其是具有国资背景的企业优势更加凸显。同时,从融资成本来看,国资背景的房企也具有明显优势。诸如保利地产、中海地产、华发股份等部分公司债票面利率在3.5%以下,力高集团等公司债票面利率仍居高不下。

一名银行界人士对第一财经记者表示,房企融资分化格局会进一步加剧,龙头房企肯定会从资金宽松中获益。

“房企存续债券中,2020-2023年债券偿还规模仍保持高位,部分盈利能力不强、经营规模靠后的中小房企的资金链或将进一步趋紧,仍应抢抓机遇加大融资力度,保障自身现金流的安全稳定。”该银行人士直言,中小房企捍卫住现金流也意味着能极大减少被中大型房企并购的风险。

降速收敛转型

房企们或主动或被动地促销以回笼资金,中国恒大等部分房企还宣布2020年全面缩减土地投资计划。更早之前,部分房企为了分担行业低迷期造成的压力,纷纷转型。

中国恒大于2018年6月开启“造车”之路,碧桂园于2019年3月布局“地产+农业”全产业链,品牌房企近两年相继转向汽车、消费、科技、农业、文化、旅游等多元化领域。

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