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大唐地产再冲上市:千亿目标引出鲜有关注的八桂楼市

2020/6/2 10:19:00   浏览人数:56


最近在港交所排队上市的房企有点多。

仅是过去的5月单月,前有港龙、实地,后传合能,5月31日晚间又多一个大唐地产。

每股面值0.01美元,股份数量待定,由工银国际作为独家保荐人……正如其logo中的京剧蓝脸脸谱,一向低调的大唐地产对上市犹抱琵琶半遮面,意图弥补错失良机的十一年。

“刚猛、忠直并富于反抗精神”,这是京剧中蓝脸所代表的意义,也暗含了福建企业爱拼才会赢的奋斗精神。这家从台赴闽的房企在2008年中断了赴港上市的计划,如今又将从头再来。

与港龙相似,大唐地产首份招股书早在2019年12月便已递交,2020年5月28日届满失效,过了短短3日又重新递表。

一而再,再而三。大唐地产这次能否成功上市,一圆旧梦?

数据更新中不变的高负债

“所有的困难在宇宙面前根本不算困难,所有的成就在宇宙面前根本不是成就,融入其中就好。”大唐地产总裁黄晞曾在观点地产新媒体的访谈中表示,对房地产还是坚定的看多,未来至少还有十年的时间有比较好的发展空间。
相较上一次招股书,大唐地产改动不大,主要将经营数据从截至2019年9月30日更新为截至2020年2月29日。

招股书显示,2017至2019年期间,大唐地产的收益分别为40.19亿元、54.96亿元及81.08亿元,复合年增长率约为42%;毛利分别为9.66亿元、15.25亿元及21.85亿元,毛利率分别为24%、27.8%及27%。

其中,大唐地产的主要收入来源仍为销售物业,其收入升至77.72亿元、占比95.9%,毛利率在26.3%-28.3%;代建业务收入占比连续三年下滑,由13.3%降至2.7%,毛利率保持在5%不变;租金收入、酒店服务收入及其他收入均未超过5000万元,在总收入占比最高1%。

值得注意的是,诚然高负债率是房地产行业的普遍现象,但大唐地产一度高达1087.9%的负债率成为了上市无法绕路的问题。

2017-2019年,该公司净负债比率为1087.9%、408.8%及119.2%,负债总额分别为257.79亿元、297.51亿元及339.55亿元,对应资产总值264.26亿元、311.56亿元以及370.39亿元。

对此,大唐地产在近400页招股书(不含附录)中花了十分之一的篇幅来陈述公司可能面对的风险事项。政府政策变动、项目进度变动、新冠疫情影响等诸多不确定因素被一一罗列,全看投资者是否买单。

至于本轮融资规模,大唐地产尚未对外披露。据最新一版招股书,其上市所获资金将一分为三:其一,用于支付天津、长沙的5个物业开发项目的建筑成本,总金额逾21.5亿元;其二,用于偿还3笔银行借款,分别为固定年利率8.5025%计息及于2021年8月到期、固定年利率10%计息及于2020年11月到期、固定年利率7.125%计息及于2022年4月到期;其三,用于一般业务运营及运营资金。

值得注意的是,需要偿还的2022年4月到期、固定年利率7.125%的这一笔银行贷款为本次招股书新增,但未具体公布金额及条款。

截至2019年12月31日,大唐地产未偿还借款共计79.27亿元,包括一年内到期借款24.32亿元、一至两年内到期借款31.51亿元。如何偿还?当然是上市融资或者是借新还旧。

黄晞曾对观点地产新媒体透露,公司账上现金将主要用于新的投资。虽然账上仍持有现金及等价物约22亿元,大唐地产于2020年2月之后又陆续斥资34.4亿元在江苏南通、浙江台州等城市拿下了逾30万平地块。

此外,招股书显示,大唐地产另有7笔信托融资尚未履行,到期日在2020年至2021年间,金额总计28.86亿元。

千亿目标引出鲜有关注的八桂楼市

除了高负债,大唐地产屡被质疑的另一点在于总裁郝胜春曾于2019年喊出的口号:三年冲千亿(销售目标),进入全国房企50强。

据观点指数统计,2020年1-5月,大唐地产的销售金额为101.1亿元,全国排名78,离第50名仁恒置地216亿元有100多亿的差距。 

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