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三宗商住用地高溢价 东莞土拍迎来“开门红”

2020/4/2 10:31:29   浏览人数:286

连日来,东莞三宗商住用地挂牌,均以不低的溢价率成交,竞拍过程较为激烈。

疫情期间,众多行业遭受冲击。东莞土拍“开门红”,在经济领域吹起一阵春风。地价、房价变高的各种猜测,也随之而来。

南方日报记者多方采访了解到,从区域经济和城市发展的大视野来看,东莞土地拍卖火热背后,地价依然保持平稳,而在疫情背景下迅速恢复的,是“比金子都宝贵”的投资和发展信心。

出乎意料

土地竞拍火热,地价保持平稳

近日,三宗商住用地挂牌的火热情况,在东莞持续刷屏。

3月25日,万江街道四环路与万道路交会处东南侧编号为2020wr004地块,由上海岐若企业管理有限公司以163123万元(溢价率56.6%)竞得。

3月18日挂牌出让的厚街镇汀山社区编号为2020wr001地块,经过11家企业70轮报价后,由佳兆业集团(深圳)有限公司以246285万元(溢价率38.9%)竞得。

3月19日挂牌出让的麻涌东太村编号为2020wr002地块,经过16家企业55轮报价,由南太(深圳)咨询有限公司以70548万元(溢价率63.9%)竞得。

市民们最关注的是,土拍实现“开门红”,地价高了吗?房价是否会跟着升高?

华阳国际设计集团副总裁、教授级高级规划师温春阳认为,在东莞城市土地供应量严重稀缺的背景下,城市更新逐渐成为了东莞城市建设的一个新风口。东莞城市更新的总体规模和推进力度都是比较大的,成为当前政府推动“品质提升”、打造“湾区都市”的重要抓手。

土拍“开门红”,便是城市更新的表现,而这并不意味着地价猛增。

首先进行数据对比。根据官方统计数据,2019年东莞商住成交土地均价为每亩2069.4万元,其中城区片区均价最高,为每亩2818万元。东部产业园片区、东南临深片区、水乡新城片区、松山湖片区每亩均价分别为1757万元、2104万元、1652万元和2016万元。

对比今年新挂牌的三宗土地,万江街道地块亩均3902.6万元,厚街地块亩均2361万元,麻涌地块亩均1393万元。除了万江街道地块位于中心城区、紧邻地铁等特殊因素导致地价较高外,厚街、麻涌两地块的均价与去年相比较为平稳。

虽然万江街道地块拍出了亩均3902.6万元的高价,但剔除配建安居房的面积,实际可售楼面价为18481元/平方米。同样是在万江街道,去年深圳天健拍下的一块地,实际可售楼面价就达到了18974元/平方米。而在4年前,黄江一块地还曾拍出20422元/平方米的高价。所以综合对比,万江街道新拍地块算不上高价出让。

再来进行城市对比。同为珠三角重要制造业城市,佛山与东莞具有很强的可比性。2019年前7个月,佛山商住土地出让单价排行榜上,楼面价第一位的南海里水地块达到15749元/平方米。大约一年后,东莞核心城区万江街道拍出18481元/平方米,增幅在情理之中。由此可见,东莞土拍取得“开门红”,但地价仍处于合理区间,保持平稳发展态势。

火爆背后

激烈竞争折射企业投资信心增强

业内人士介绍,土拍取得“开门红”,出乎大家的意料。

受疫情影响,制造业面临困难,东莞经济经受考验。为了应对疫情,促进土地市场的平稳运行,土地出让方均调低了土地出让条件,采取降底价、减配建、缓缴款等方式,以增加土地竞买的成功率。

例如,厚街地块出让条件中,起拍价从218999万元降到了177285万元,配建要求从19871平方米安居房,变成了9907平方米安居房,竞拍规则取消了原来要求的竞配建,变成“限价+终次报价”。麻涌地块的起拍价,也从60098万元降到了43048万元。

大家没有想到的是,土拍依然火爆。例如,原定3月25日早上10时截止挂牌的万江街道地块,58家企业于24日晚即展开激烈竞投,最终经过59轮报价达到封顶价后,再以终次报价方式确定归属。

相对而言,2019年东莞首宗交易商住用地也位于万江街道,吸引了28家房企出价,是去年东莞出价房企最多的地块。而到了今年,参与竞争的房企数量增加了一倍多。

竞争越激烈,反映出各企业投资东莞的信心愈发强烈。

南太投资(深圳)有限公司是首次投资东莞,此次拿下麻涌地块。该公司相关负责人介绍,公司对投资东莞充满信心。东莞毗邻深圳、广州,位于粤港澳大湾区的核心地带,是广深港澳科技创新走廊的重点城市,再加上高铁城轨的建设,有利于创新要素跨境流动和区域融通。随着深莞一体化的加强,深莞融合的提速,公司非常看好东莞的未来。

未来发展

整合资源推动城市“精明增长”

要评价东莞地价的走势,离不开对往年供地信息的梳理,以及对未来供求关系的分析。

根据官方统计,2009年至2016年,东莞国有建设用地供应面积在波动中增加,2017年至2019年,供应面积总体下降。这一方面反映出,东莞在过去10年迅速发展,打下了良好的经济底盘;另一方面,经历了长期的高强度开发,东莞存量土地减少,建设用地供不应求将成为常态。

在土地市场方面,今年3月20日,东莞市自然资源局公布本年度的供应计划,其中商住用地计划出让49宗,合计面积约230公顷,和2019年基本持平。随着大量开发商和资本的涌入,土地市场供不应求的局面将更加严重。

在房地产市场方面,根据东莞市人口规划,到2030年全市预计常住人口规模为950万以上。10年将新增100多万人。

供求关系在演变,东莞城建思路也在升格。

温春阳分析,2019年东莞城市更新已公示的单元划定项目共计55个,这些项目总占地约1000万平方米,改造后建筑面积约2300万平方米,规模体量较大。大量项目进入市场后会加剧竞争,同时政府对城市品质的要求不断提高,东莞也更加需要借助品牌房企的力量进行城市升级,打造现代国际化都市。因此,未来城市更新项目必须从追求数量向追求质量转变,发展商的品牌、品质将成为关键。

怎样用尽可能少的土地,创造更大的价值,这考验着一座城市的经营智慧。东莞找到的答案是——“精明增长”。

所谓“精明增长”,即全面整合城市空间资源,促进城市资源结构有序重组和效益最大化。例如,东莞实施拓空间工程,力争三年实现城市更新3万亩,使城市空间发挥更大效益。

在此发展格局中,质量和效益将被摆在更重要的位置。例如,根据官方统计数据,2019年东莞建设用地成交面积比2018年增长47.58%,但成交宗数只增长了8.93%。单宗土地的投资规模提升,一批重大项目在东莞聚集。未来,低层次、小规模、低效益的用地项目,在东莞的发展空间将进一步萎缩。

(来源:南方日报)
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